소액임차인 범위와 최우선변제금 주의사항

소액임차인이란 법으로 정해진 범위 내의 임차보증금을 먼저 설정된  담보권자(저당권등)보다 우선적으로 지급받을 수 있는 임차인입니다. 소액임차인의 범위와 최우선변제금에 대해 알아보겠습니다. 

 

소액임차인의 우선변제권 해당 요건

 

첫째, 주택의 점유와 주민등록(전입신고) 신고가 되어 있어야 하며

 

둘째, 임대차계약서에 확정일자를 받아야만 합니다.

 

이러한 경우 경매가 공매가 진행되어 매각되었을 때 선순위 권리자 또는 기타 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리가 우선변제권입니다.

 

소액임차인 범위와 최우선변제금액

최우선 변제를 받을 수 있는 소액임차인은 법이 정해진 일정 요건을 갖추어야만  최우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

1. 소액보증금 범위안의 임차보증금의 범위는 지역과 기준시점에 따라 다릅니다.

    최초 근저당권 설정일 기준이며 아래표를 보시고 확인하시기 바랍니다.

 

출처 한국공인중개사협회

 

참고로 기준시점이 2016년 3월 30일 이전 내용은 아래에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

2. 경매 개시결정 등기 전에 이미 대항 요건을 가지고 있어야 합니다.

 

3. 경매법원에 배당요구 종기일까지 배당신청을 해야 합니다.

 

 

주의사항

 

1. 소액보증금 범위안에 들어간다고 해도 무조건 보증금을 다 받을 수 있는 것은 아닙니다.

   통상 경매낙찰금액의  1/2 범위 내에서 소액임차인들에게 안분배당을 하니 주의하시기 바랍니다.

 

2. 최우선변제금의 기준시점은 계약일 현재가 아닌 등기사항증명서(등기부등본)에

   최초 근저당권 설정일을 기준으로 합니다.

 

   간혹, 기준시점을 계약일 기준으로 잘못 알고 계신 분들이 많아 곤경에 처하는 부분이 있으니

   꼭 설정일 기준이라는걸 인지하시기 바랍니다.

 

3. 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인이란?

• 처음 임대차 계약시에는 소액 임차인 범위 내에 들었으나 추후 보증금이 증액되어 소액보증금의 범위를 벗어나 계약을 갱신한 경우
• 등기부등본에 이미 임차권등기가 되어 있는 주택을 임차하여 들어간 소액임차인인 경우

 

 

임대차계약 시 확인해야 하는 소액임차인의 범위와 최우선변제금액은 기준시점에 따라 다르기 때문에 주의하셔야 되며, 범위와 금액이 조금씩 인상은 되는데  아직도 보증금 보호를 위해서는 부족한 편이니 계약 시 스스로 주의하셔야 됨을 인지하시기 바랍니다.